地产行业作为国民经济的重要支柱，近年来经历了显著的变化与调整。2024年的地产市场，在多重因素的交织影响下，呈现出复杂的局面。本文将从市场供求、房价走势、土地市场、政策展望及市场趋势等多个维度，详细分析地产行业的现状与未来趋势。
市场供求现状
2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱。据数据显示，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。进入三季度，受政策效果减弱、预期偏弱、供应缩量及恶劣天气等多重因素影响，多数城市新房销售较为低迷，同比降幅约为19%。相较于新房市场，二手房市场则延续“以价换量”的行情，交易保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。
从城市梯队来看，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线城市同比降幅均有所收窄。这主要得益于一线城市政策优化的持续落地及改善需求的释放。二线城市受前期政策已偏宽松及供应缩量影响，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；而三四线城市整体市场情绪仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%。
房价走势
在房价方面，2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌。这反映出市场需求的疲软及购房者对房价预期的下调。然而，受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%，显示出新房市场在某些方面的韧性。
土地市场
土地市场方面，2024年前三季度，全国土地市场继续缩量。全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。房企普遍采取“以销定投”策略，投资整体偏谨慎。重点城市央国企及地方国资拿地占比持续保持在75%左右，显示出国有企业在土地市场上的主导地位。
政策展望
为完成全年经济5%左右的增长目标，四季度更多宏观增量政策有望持续落地。房地产政策预计将着力稳房价、稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等将是政策的重要方向。北京、上海限购政策或将进一步优化调整，以促进更多新增需求进入市场。同时，各地有望继续降低房贷利率、下调二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等，以减轻购房者负担，促进市场成交。
市场趋势
从市场趋势来看，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心。若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善。但考虑到影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情。全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%。而投资端企稳预计将滞后于销售端，因此开工投资或将延续低位运行态势。
值得注意的是，今年四季度表现对于明年房地产预期和走势也至关重要。相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。此外，商业地产展现出抗周期性，上半年全国新开业的商业项目数量同比增长4.8%，反映出商业地产市场供给端的增长态势。这或将成为未来地产行业新的增长点。
综上所述，地产行业在经历了一系列调整后，正逐步走向稳定。随着政策的持续落地及市场需求的逐步恢复，未来地产行业有望迎来新的发展机遇。但同时，也需要警惕市场波动及潜在风险，保持稳健的经营策略。